賃貸物件を完全攻略／値下げ交渉の裏ワザ／小宮家所有アパートの査定も
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2025年5月1日
実家が大家業を営む三四郎・小宮が不動産をイチから学ぶ新企画。第１回後編では不動産Gメン滝島さんが、賃貸の攻略法を伝授。値下げ交渉の裏ワザとは？ ＜ゲスト＞ 滝島一統／不動産Gメン https://www.youtube.com/@UCv9GARGGn0LpNq7QHQVZp2A
不動産のプロが教える賃貸物件選びと売却タイミングの極意！
割安な賃貸物件には裏がある？大家さんとの交渉テクニック、そして「今が売り時」の根拠まで。不動産業界の深層に迫る実践的アドバイスが目白押し！
Q.賃貸物件を選ぶときのポイントは？
賃貸物件を選ぶ際の基本は「住みたい場所に住む」こと。まずは家賃が適正かどうか確認するといい。最近はAIでも家賃相場を調べられるが、AIの査定は約1割高めなので注意が必要。
物件の見学で絶対にすべきことは「夜に見に行くこと」。多くの人は日当たりを気にして昼間に見学するが、実際に生活するのは夜。夜間に見学することで、騒音問題や周辺環境をより正確に把握できる。
「近隣のゴミ捨て場をチェックすることも重要です。ゴミ捨て場の状態は住民の民度を反映しています。また、マンションの掲示板を見ることも大切。『何度言っても時間を守らない人は退去してもらいます』などの強い注意書きがあれば要注意です」
防犯面については、オートロックだけでは不十分。「オートロック専門の泥棒がいる」という現実がある。オートロックの主な利点は、勧誘など不要な訪問者を減らすことだけ。本当に重要なのは「人通りが多い場所に玄関があるかどうか」だ。
Q. 賃貸契約時の注意点は？
契約時は設備の所有権をよく確認すること。特にエアコンが「残置物」となっている場合は注意が必要。残置物とは前の入居者が置いていったもので、壊れた場合の修理費用や新品への交換費用は自己負担になる。
「契約書の特約欄は絶対に読むべきです。特約欄には敷金の償却や退去時のクリーニング費用など、マイナスとなる事項が小さな字で書かれていることがあります。特に注意すべきはエアコンクリーニング代。本来は大家さんが支払うべきものですが、特約で入居者負担になっていることがあります」
特約欄は署名欄の直前にあることが多く、疲れているときに読み飛ばしがちだが、ここに契約上の「罠」がある。同じページに署名すると法的に拘束力を持つので、小さな字でも必ず読むこと。
Q. 家賃交渉はしてもいい？
家賃交渉は積極的にすべき。特に現在は1人暮らし向けのワンルームやワンLDKが供給過剰になっている。家族向けの2LDKや3LDKは不足気味だが、単身者向け物件は大幅に余っている状況だ。
「『家賃交渉できますか？大家さんに嫌がられたくないのですが』と率直に聞いてみるといいでしょう」
現在の賃貸市場では「ADという広告宣伝費」がついている物件が多い。これは入居者を決めた不動産会社に大家さんが支払うお小遣いのようなもので、家賃1ヶ月分の2〜4倍という物件もある。この制度を知っていれば交渉の余地がある。
「不動産屋さんに『AD付きの物件で、仲介手数料を無料または半額にしてもらえますか？』と尋ねてみましょう。良心的な業者なら応じてくれるはずです」
Q. 相場より安い物件は危険？
相場より明らかに安い物件には理由がある。事故物件の場合は法律で告知義務があるため、必ず表記されている。告知事項がなくても、不安なら質問すべき。
「東新宿にあった物件で、本来20万円ほどの家賃が5万円で出ていた例があります。これは入居者が連続して3ヶ月以内に謎の死亡を遂げたため。死因は不明でしたが、告知事項として伝えられていました」
死因が自殺や他殺の場合は告知義務があるが、自然死（心臓発作など）の場合は告知義務がない。しかし、聞かれれば答える義務があるので、気になる点は必ず質問するといい。
物件選びで見るべきポイントを解説
Q. 老後の住まいはどうなる？
「老後は住む家がなくなるから家を買いましょう」という不動産会社のセールストークは信じなくていい。現実には少子高齢化で住宅は余っており、高齢者だからと断られる時代ではなくなってきている。
日本は年間78万人のペースで65歳以下の人口が減少している一方、マンションの供給は続いているため、空室が増え続けている状況だ。
「高齢単身者の場合、孤独死対策としてセキュリティ会社と契約するケースが増えています。例えば、トイレが24時間使用されなかった場合に通報されるシステムなどがあります」
自分の不動産を持たなくても、選択肢は十分にある。田舎暮らしを選べば、無料や格安で住める物件も多い。日本全体で不動産は余剰傾向にあるため、将来住む場所に困ることはないだろう。
Q. 所有物件を売却するタイミングは？
鉄骨造のアパートは築年数が進むほど売りにくくなり、価値が下がる傾向がある。「もし売るなら早めの方がいい」というのが専門家の見解だ。
現在の日本不動産市場は不透明な状況にある。トランプ大統領の関税政策の影響で日本の金利上昇が促される可能性があり、マイナス金利解除により金利が徐々に上昇している。
「金利上昇は二つの問題を引き起こします。まず円高になり外国人投資家が引く可能性があること。現在、タワーマンションの上層階の多くを台湾人投資家が所有していますが、その37%は空室で純投資目的です。次に、住宅ローンの支払いが増えるため、物件を購入できる人が減り、価格が下落する可能性があります」
不動産業界では価格高騰への警戒アラートが出されており、「高値で売るなら今がチャンス」という見方が強い。バブル期の価格には程遠いものの、現在は比較的高値で売却できる時期だ。
「『港区の不動産は永遠に上がり続ける』というのは都市伝説です。長期的には上下を繰り返すものであり、絶対に儲かるとは言えません。しかし現在は確実に利益確定できる時期であり、売却を検討する価値はあります」
Q. 不動産投資の基本姿勢は？
不明な電話勧誘には応じるべきではない。「本当に良い投資話があれば、まず既存のお客さんや身内に紹介するはず」だからだ。
不動産投資自体は否定されるものではなく、むしろ推奨される。現在のインフレ社会でGDPが伸びない日本では、給与だけでは生活水準を維持するのが難しくなっている。
「投資で資産を増やすことは重要ですが、詐欺に遭わないよう十分な知識を身につけることが前提です。一生懸命勉強すれば、不動産投資は素晴らしい選択肢になります」
投資は勉強してから行うのが鉄則。正しい知識を持ち、信頼できる情報源から学ぶことが成功への第一歩だ。