不動産投資の闇／ワンルームマンション投資のウソ／高齢者を騙す悪徳業者も
2.0万回視聴
2025年4月24日
実家が大家業を営む三四郎・小宮が不動産をイチから学ぶ新企画。第１回前編では不動産Gメン滝島さんをゲストに迎え、不動産投資のリスクを解説してもらう。 ＜ゲスト＞ 滝島一統／不動産Gメン https://www.youtube.com/@UCv9GARGGn0LpNq7QHQVZp2A ＜目次＞ ...
「不動産投資で騙される人が多すぎる！マッチングアプリからの誘いやワンルーム投資の罠に注意」
不動産投資は正しく行えば人生を豊かにするが、間違えると人生を踏み外す危険性がある。YouTubeチャンネル登録者数55万人を超える「不動産Gメン」こと滝島和典さんが語る不動産投資の罠と成功法則とは？
Q: 不動産投資の初心者が最も注意すべき罠とは？
ワンルーム投資は99%儲からないサギまがいの不動産投資だ。よくあるケースでは、「頭金0でフルローン可能」「減価償却による節税対策」「老後の年金対策」「団体生命保険付き」などのセールストークで勧誘される。
さらに入居者が入らなくても会社がサブリース（転貸）で家賃を保証してくれるとうたう場合もある。しかし実際には大きな落とし穴がある。
例えば3000万円で購入したマンションが、実際の市場価値は2500万円程度ということがよくある。つまり買った瞬間に500万円の損失が発生する。家賃収入からローンを差し引くと毎月2〜3万円の赤字になるケースも珍しくない。
最大の問題は、サブリース契約が借地借家法の適用を受けるため、簡単に解約できないことだ。「解約したければ家賃12ヶ月分を支払え」といった条件や、売却する場合も不動産会社による買取しか認めないという制約がつくことさえある。
Q: なぜそのような悪質な投資に人々は騙されるのか？
好意を持った相手から勧められると警戒心が薄れるからだ。最近流行しているのがマッチングアプリで知り合った男女から投資物件を勧められるケース。
例えば女性がマッチングアプリで男性と親しくなり、「私がお世話になっている不動産会社がある」と紹介する。女性は「投資している男性はかっこいい」と持ち上げ、男性が購入した後に連絡が取れなくなるというパターンだ。
逆のケースもある。男性が30代後半から40代の結婚を焦っている女性に接近し、「結婚を前提に資産を築こう」と投資を持ちかけ、購入後に別れるという手口だ。
これは結婚詐欺に似ているが、法律上は詐欺とは認定されにくい。なぜなら相手からお金を直接奪っておらず、自分の意思で不動産を購入したことになるからだ。
ある男性は、マッチングアプリで知り合った別々の2人の女性からそれぞれ物件を購入し、合計1200万円の損失を抱え、毎月5万円の赤字を出している。
Q: 不動産投資で成功するために重要なポイントは？
最初に自己資金をしっかり貯めることが重要だ。不動産投資は結婚と同じで、最初の1件目が良い物件だと、そこから資産が増えていく。失敗すると立ち直りに5〜10年かかることもあり、人生におけるローンが組みやすい期間は限られているので、そのロスは大きい。
自己資金があれば、ローンの枠を減らせるし、物件を選ぶ幅も広がる。銀行は物件価格の2割程度の頭金を推奨している。
また、銀行選びも重要だ。現在付き合っている銀行が投資用物件に融資をしてくれるかを確認し、もし対応していなければ別の銀行を探す必要がある。融資条件や規則は日々変わるので、情報収集を欠かさないことも大切だ。
良い不動産業者を見つけるためには、地元の小規模な不動産店にも注目すると良い。地元密着型の不動産業者は質の高い物件情報を持っていることが多い。
Q: 住宅ローンで投資物件を購入するのはなぜダメなのか？
住宅ローンで不動産投資をすることは絶対に避けるべきだ。これは非常に重要なポイントで、違反すると深刻な結果を招く。
例えば、住宅ローンを使って3000万円の物件を購入したが、実際の価値が2000万円だった場合、1000万円の損失が発生する。この場合、法律上は自分が銀行を騙して低金利の住宅ローンを不正に利用した「詐欺の主犯」とみなされてしまう。
最悪のケースでは、物件を売却しても1000万円の損失が発生し、自己破産しても免責されない借金が残る可能性がある。金融庁も厳しく監視しており、違反が発覚すると銀行から突然一括返済を求められることもある。
Q: 「徳を積む」ことが投資成功につながるのはなぜか？
滝島さんは「いい人にはいい情報が入ってくる」と語る。これは単なる精神論ではなく、実際の経験に基づいている。得を積まない自己中心的な人は、良い物件を持っていても何らかの形で損をすることが多いという。
「いい人のふりをしなさい。そのうちいい人になるから」という教えを受けて実践してきたと滝島さんは言う。例えば、テレビやSNSで見かける募金活動には積極的に参加するようにしているそうだ。
さらに、成功には「士（侍）の友達」を持つことも重要だと強調する。「士」とは税理士や弁護士など専門家のこと。良い税理士や弁護士の友人がいれば、怪しい投資話やリスクの高い契約書をチェックしてもらえる。
こうした良質な友人関係を築くには、自分自身も「いい人」になる必要がある。ただし、「お人よし」と「いい人」は違う。全てに「OK」と言うのはお人よしだが、必要な時に「NO」と言える人こそが本当の「いい人」なのだ。
Q: 投資セミナーは参加すべきか？
不動産投資セミナーには注意が必要だ。最悪のケースでは、高額な参加費を支払った後に特定の投資商品（スキームワンルームなど）への投資を勧められ、結果的に多額の負債を抱えることになる。
基本的な知識を得るだけなら、本を1冊読むだけでも十分だ。特に、投資の罠や注意点を扱った本が役立つ。また、宅建士の勉強をすることで不動産の基礎知識を身につけることができる。宅建士の資格は一度取得すれば永久的に有効なので、持っていて損はない。
適切な知識と用心深さを持って取り組めば、誰でも不動産投資で成功して、生涯で1億円の純資産を築くことは可能だと滝島さんは語る。重要なのは焦らず、しっかりと情報収集し、自己資金を貯め、信頼できる専門家の助言を得ることだ。
