都心で家を買う裏ワザと住宅新常識
「不動産バブル」時代の東京、家は買うべきか？ 若者が住むための「新常識」とは
東京の不動産市場は記録的な高騰を続けている。特に都心の新築マンションは「億ション」が当たり前となり、手の届かない存在になりつつあるだろう。巷では「チャイナマネーのせいだ」「不動産バブルだ」との声も聞かれるが、若年層は果たして住まいの購入を諦めるしかないのだろうか。
本記事では、この複雑な東京の不動産市場が抱える本質的な問題と、これから賢く家を選ぶための新常識について、専門家の見解をQ&A形式で深掘りする。
Q. 日本の不動産市場における「チャイナマネー」の影響度はどれほどか？
中国人投資家の日本不動産への購入意欲は非常に強い。在日中国人向け不動産会社への取材では、1億円や2億円といった高額物件を内見もせずに現金で購入するケースが多く見られると話す。彼らにとって、北京や上海と比較すると日本の不動産は依然として割安感があるためである。特に、中国国内の景気不振や強権的な政治体制への懸念から、日本の教育環境や安定した資産として投資が活発化している。文京区のような名門小学校区を持つエリアでは、実際に中国系人口の比率が増加しているといったデータもあるだろう。
湾岸部のタワーマンション群では、登記簿調査により投資目的の中国系名義が多数確認された。具体的には、ハルミフラッグのような人気エリアでは、既に他の都心タワマンに住んでいる投資家が複数の部屋を投資用として購入する事例が目立つ。円建てで見れば東京のタワマン価格は数年で3倍にも高騰しているが、外貨（ドルなど）建てで見れば上昇率は1.5倍程度にとどまるため、外国人投資家からすると日本の不動産は「まだ割安」と映っているのが現状だ。
Q. 政府の対策にもかかわらず、なぜ外国人による不動産購入は続いているか？
日本政府も経営管理ビザの見直しという形で、安易な不動産投資や民泊運営を目的とした外国人流入を抑制する対策を講じている。これは雇用創出につながらず不動産価格を押し上げる原因になると判断したためだろう。かつては日本語が話せなくてもビザを取得できるケースもあったが、今は来日条件が厳格化されたと聞く。これにより投資目的での来日が多少難しくはなっただろう。
しかし、完全に外国人投資マネーを締め出すことは難しいのが現実だ。取材によれば、ビザ発給をサポートする業者からは「抜け道はいくらでもある」といった声も聞こえてくる。不動産市場が民間経済である以上、行政の介入には限界があるため、外国資本による購入自体を止めることは困難な側面を持っているだろう。
Q. 「日本人が家を買えないのはチャイナマネーのせい」との言説は真実か？
「日本人が家を買えないのはチャイナマネーのせいだ」という言説は、おそらく事実をあまり正確に反映していない。確かに、中国人投資家が特定の人気物件に集中して購入するケースはあるが、その影響は市場全体のごく一部にすぎない。例えば、文京区の中国人居住者比率も、あくまで全体の数パーセントレベルである。不動産デベロッパーの証言でも、彼らは重要な顧客だが、日本人の購買を妨げるほどの決定的な影響力はないと話しているだろう。
不動産価格高騰の主な要因は、日本人自身による「半投半住」（一部は投資目的だが主たる居住を兼ねる）の需要や、国内事業者による取引である。多くの国で外国人投資家に対する不動産規制が見られるが、これらの政策はデータに基づいた経済対策というよりも、国民の不満やメディアの報道によって高まる感情を鎮めるための「国内政治向けのパフォーマンス」としての側面が強い。つまり、日本の不動産高騰問題は、根本的には日本人自身の課題であり、外部要因にばかり目を向けるべきではないと指摘されるだろう。
Q. 「購入か賃貸か」迷う現役世代は、今どう判断すべきか？
記者としての客観的な見解では、もし住宅ローンを組める属性であるならば、賃貸よりも購入する方が良い。住宅ローンは、金利が1%程度で35年や50年といった長期にわたり多額の資金を借り手に貸し付ける、極めて有利な金融商品である。一般の事業融資ではあり得ないような低金利と長期返済が特徴であり、借り手にとっては比類なき資産形成の手段と言えるだろう。月々の支払いは返済に充てられ、将来的に資産として残る可能性が高いからである。
ただし、従来の「半投半住」のような、10年ごとに住み替えて含み益を得ることを前提とした強気な投資戦略は難しくなりつつある。金利が上昇局面に入ると、価格は立地によって選別されるようになり、無条件で値上がりする市場ではなくなる。不動産相場に「絶対上がる」という保証はない。かつては不動産業界のベテランですら予測できなかった都内マンション価格の急騰のように、相場は常に不確実なものであると認識し、過度なリスクは避けるべきだ。無理をして不動産を購入し、ローン返済で生活を圧迫する状況は避けるのが賢明と言えるだろう。
Q. 都心の高騰する不動産市場で、若年層が手が届く現実的な選択肢は存在するのか？
都心での住宅購入を希望する子育て世帯にとって、手の届く現実的な選択肢はいくつか存在する。
**狭小住宅**：都内でよく見かける土地50平米程度の敷地に3階建てを建てる住宅である。資産価値としてはタワマンに劣るかもしれないが、6000万円から7000万円台、場所によっては5000万円台で購入可能だ。都心に住みながらも子供部屋を確保したい家族にとって、非常に有力な選択肢となる。物理的に使える面積は階段などを除くと、表示される建築面積よりは少なく感じるかもしれないが、都市での暮らしを考える上で十分なスペースを提供してくれるだろう。
**リノベーション物件**：築20〜30年経過した中古物件を、不動産事業者が買い取ってデザイン性の高いフルリノベーションを施し販売するケースが増えている。内装が刷新されているため見た目の印象は良いだろう。しかし、管理組合の運営状況や修繕積立金の健全性といった歴史的負債の有無を詳細に確認することが重要である。適切な情報収集と、信頼できる不動産仲介業者の選定ができれば、まだ手頃な価格で質の高い住まいを手に入れることが可能だろう。
**郊外の物件**：神奈川・埼玉・千葉といった東京圏の郊外エリアは、投資目的でなく実需に基づいた価格形成がなされているため、東京23区のような急激な価格高騰は限定的である。駅前や利便性の高いタワマンであれば1億円を超えることもあるが、多くの物件は居住者にとって現実的な価格帯だ。通勤時間とのバランスや子育て支援策などを考慮すれば、キャピタルゲイン目的でなく「住む」ことを主眼に置くならば、非常に堅実で魅力的な選択肢となりうるだろう。
Q. 住宅難時代を生き抜くために、私たちは住まいとどう向き合うべきか？
「一生モノの家を買う」という従来の固定観念を捨てる必要があるだろう。子どもが部屋を必要とする10〜20年間だけ広めの家をローンで所有し、巣立ち後はそれを売却してコンパクトな住まいに移るといった、ライフステージに合わせた柔軟な住み替えが新しいスタンダードになる。現在、東京では若年層の持ち家比率が低下する一方で、高齢者が広い持ち家に一人で住む「空き家予備軍」も多く存在するというミスマッチが生じている。こうした既存不動産の有効活用を促進する社会的な仕組みを構築する必要があるだろう。
働き方においても、企業側が「居住地の自由度を認める」ことが重要になるだろう。リモートワークや子育て支援制度が充実した企業を選択すれば、都心に住む必然性は薄れる。若年層は就職活動において年収だけでなく、このような柔軟な働き方や福利厚生の有無を重視する傾向にあり、社会全体も徐々にそのような方向へと動いている。この変化を味方につけ、都心一極集中から脱却することで、住宅購入を巡る選択肢が広がり、結果として個人の幸福感も高まるだろう。最終的には、自分自身の居住リテラシーを高め、多様な情報の中から最適な選択を見つけ出すことが不可欠である。