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ドバイ不動産
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2024年8月18日
昨今注目を集めるドバイ不動産。 Apex Capital Real Estateの東成樹氏に新たな投資の選択肢ドバイ不動産について聞いた。 ＜ゲスト＞ 東成樹 東京大学大学院総合文化研究科卒業後、2015年に株式会社電通入社。 2022年頭に取材で訪れたドバイの可能性を実感し、 電通を退職してドバ...
ドバイ不動産投資 Q&A
未来を見据えた投資先として注目されるドバイ。「世界のおへそ」に位置するこの都市は、わずか20年でサラサラの砂漠から世界有数の国際都市へと変貌を遂げた。そんなドバイの不動産市場について、アペックスキャピタル不動産の東成樹氏に詳しく聞いた。
Q. ドバイはどんな国なのですか？
ドバイは厳密には国ではなく、アラブ首長国連邦（UAE）の一都市です。UAEの中でも経済の中心として知られています。面積は東京都の約2倍ながら、人口は約360万人と比較的少なく、まだまだ発展の余地があります。
地理的には「世界のおへそ」と言える位置にあり、ヨーロッパ、アフリカ、ロシア、東南アジアなど、世界人口の約2/3を8時間以内のフライトでカバーできる好立地です。日本からは時差5時間、フライト時間約10時間で行くことができます。
人口構成の特徴として、現地国籍（いわゆる「首長国民」）はわずか8%程度で、残りの92%が外国籍の人々です。世界約200カ国から人が集まり、多様性に富んだ国際都市となっています。治安も良好で、米国の保険会社の統計によると安全ランキングでは世界6位（東京は11位）に位置しています。
Q. ドバイはこの20年でどのように変わったのですか？
ドバイの変貌は目を見張るものがあります。20年前はほとんど何もない砂漠でしたが、現在は超高層ビルが立ち並び、世界一の高さを誇るブルジュ・ハリファをはじめとする象徴的な建築物が次々と誕生しました。
この急激な発展は、石油資源に頼らない経済発展を目指した明確なビジョンによるものです。政府系デベロッパーが中心となり、砂漠から都市を創造していきました。現在も開発は続いており、新しい中心地区を複数作る計画が進行中です。
毎年約10万人のペースで人口が増加しており、2040年までに人口580万人を目指すドバイマスタープランも発表されています。経済成長も著しく、特にコロナ禍からの回復は早く、世界経済が停滞する中でも成長を続けています。
Q. ドバイ不動産は日本と比べて価格はどうですか？
同じ金額で購入できる不動産の広さを比較すると、モナコでは17平米、ニューヨークでは33平米、東京では60平米のところ、ドバイでは105平米が購入できます。つまり東京と比較すると、同じ価格でより広い物件を手に入れることが可能です。
例えば、ドバイの新都心エリアにある5つ星レジデンスでは、72平米の1LDKが約7,800万円から購入できます。同じような高級レジデンスの2ベッドルームタイプ（108平米以上）でも1億2,000万円程度からあり、日本の都心部の同クラスの物件と比較すると割安と言えます。
さらにリーズナブルな物件もあり、都心から少し離れた住宅エリアでは、40平米弱の1Kが3,500万円程度から見つかります。中古物件ではさらに手頃な価格帯のものもあります。
Q. 日本人投資家がドバイ不動産に注目する理由は何ですか？
主に4つの理由が挙げられます。
1. 人口・経済成長: 毎年10万人以上のペースで人口が増加し、経済も順調に成長しています。
2. 観光客の増加: 昨年は1,700万人もの観光客がドバイを訪れました。これにより、物件をAirbnbなどで短期賃貸に出すことで、通常の賃貸よりも高い利回りが期待できます。観光客の需要が高まる一方で、長期滞在者向けの物件は相対的に減少するため、賃料や物件価格の上昇につながっています。
3. ゴールデンビザの存在: 200万AED（約8,600万円）以上の物件を所有していれば、10年間の長期滞在ビザが取得できます。これにより家族も含めてドバイに滞在する権利が得られるため、不動産投資と居住権を同時に獲得できる点が魅力です。
4. ドルペッグ制と低税率: ドバイの通貨AEDは米ドルと固定レート（1USD=3.67AED）で結ばれているため、実質的にドル資産を持つのと同じ効果があります。また個人に対する固定資産税、キャピタルゲイン税、所得税、相続税などがないため、税制面でも大きなメリットがあります。
Q. ドバイ不動産を購入する際の注意点は？
ドバイは日本ではないため、日本の常識が通用しない場面があります。例えば建物の品質や完成時期に関して、日本ほどの正確さを期待できない場合があります。
物件の引き渡し時には、インスペクション業者を雇って品質チェックを行うことをお勧めします。これにより目に見えない問題も発見でき、デベロッパーに修正を求めることができます。
また新築物件の場合、予定より完成が遅れることもあります。その場合は支払いスケジュールも遅れるので資金計画には余裕を持たせるべきです。
デベロッパーの説明と実際が異なることもあるため、現地の信頼できるエージェントを通じて十分な情報収集を行うことが重要です。
Q. ドバイ不動産の購入方法と支払いはどうなっていますか？
ドバイの新築物件では、一般的に完成までの間に分割で支払いを行います。物件によって詳細は異なりますが、契約時に一部を支払い、建設の進捗に合わせて追加の支払いを行い、完成時に残額を支払うというパターンが多いです。
支払った金額はデベロッパーではなく、第三者のエスクローアカウントに預けられるため、デベロッパーは建設を進めなければ資金を受け取れない仕組みになっています。これにより購入者のリスクは軽減されています。
ローンについては、日本の物件を担保にした融資を受けられる場合もあります。日本国内に不動産を所有している方は、日本の銀行を通じて2〜3%程度の金利でローンを組める可能性があります。
Q. ドバイの未来はどうなっていくのでしょうか？
ドバイは「ドバイマスタープラン2040」に基づき、さらなる成長を計画しています。人口を現在の360万人から580万人に増やし、複数の新都心を開発する予定です。
特に注目されるのが新国際空港計画です。現在のドバイ国際空港は年間9,000万人が利用する世界有数の空港ですが、キャパシティの限界に近づいています。そこで、現空港の5倍の規模を持つ新空港「アル・マクトゥーム国際空港」の建設が進行中です。
また、ビーチエリアの400%拡充や緑地の増加、ヘルスケア施設の拡充など、生活の質を高める開発も計画されています。
このような未来志向の開発は、世界中から注目と投資を集め、超高級物件の開発も加速しています。例えば高級車ブガッティとデベロッパーがコラボレーションした「ブガッティレジデンス」では、200平米の2ベッドルームが約8億円で販売されています。
こうした開発を通じて、ドバイは次世代の世界的ビジネスハブとなることを目指しています。まさに国全体がスタートアップのようなダイナミックな成長を続けているのです。