不動産 SKILL SET
相続でモメる家族の特徴／トラブルを回避する方法とは／イチから学ぶ不動産相続
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2025年5月23日
実家が大家業を営む三四郎・小宮が不動産をイチから学ぶ「不動産SkillSet」。第２回のテーマは「相続」。前編では、相続にまつわるトラブル事例とその回避法を学ぶ。 ＜ゲスト＞ 三四郎 小宮浩信｜実家が大家さん 棚田健大郎｜行政書士 https://www.youtube.com/@fudousan...
不動産相続のQ&A - 家族円満の鍵を握る心得
相続が発生した時に「うちは大丈夫」と思っていても、予想外の事態で家族関係がぎくしゃくすることは珍しくありません。特に不動産相続では、物理的に分割できないものをどう分けるかで争いが起こりやすいものです。今回は、行政書士の棚田健大郎氏に、不動産相続における注意点やメリット、対策について聞きました。
Q. 相続時に最初にすべきことは何ですか？
亡くなった方の財産の確認が最優先です。特に不動産については、所有している物件の場所や契約書、権利書などを探すことが重要です。
また、借金の確認も必須。表に出てこない借金が発覚することもあり、相続発生から3ヶ月以内に相続するかどうかを決めなければなりません。この期間内に「相続放棄」を選択できるので、財産状況の把握は急務です。
突然の死去で相続が発生した場合は特に、生前に財産内容を聞いておくことができないため大変です。遠方の土地の所在地が分からず苦労するケースも少なくありません。
Q. 借金がある場合、相続はどうなりますか？
アパートなどのローンがある場合、団体信用生命保険に加入していれば、被相続人の死亡時にローンはチャラになります。しかし、保険に入っていない場合は、借金をそのまま引き継ぐ必要があります。
借金相当額は相続財産から差し引けますが、手続きは複雑です。保険に加入しているかどうかは事前に確認しておくと安心です。
Q. 相続人が誰なのか確認する方法は？
戸籍を取得することで相続人を確認できます。意外に思われるかもしれませんが、養子縁組や隠し子などが判明することもあります。相続人が判明してから相続の話を進めないと、後で新たな相続人が見つかった場合に話がすべて崩れてしまいます。
また、遺言書の有無も確認しましょう。遺言書は自宅の金庫や法務局の保管制度、公正証書として残されていることもあります。自宅で見つけた場合は、勝手に開封せず、家庭裁判所に持って行き、相続人立会いのもとで開封する必要があります。
Q. 遺言書がない場合、財産はどう分配されますか？
遺言書がない場合は、相続人同士の話し合いで決めます。その際の基準となるのが「法定相続分」です。
例えば、父親が亡くなった場合、母親が1/2、子供たち（兄弟姉妹）で残りの1/2を均等に分けることになります。子供が3人いれば、それぞれ1/6ずつとなります。ただし、これは法律上の目安であり、相続人全員が合意すれば、別の分け方もできます。
Q. 不動産相続のメリットは何ですか？
不動産は相続税の点で有利です。現金1億円をそのまま相続する場合と比べ、同等の価値がある土地なら評価額は約8000万円、建物なら約6000万円、賃貸物件ならさらに低い約4200万円程度になります。
賃貸物件は、人に貸しているため自分で使えないという理由で評価額が下がります。そのため、現金で多額の資産を持つ家庭では、相続税対策として不動産投資（アパート経営など）を選ぶケースもあります。
Q. 分割できない不動産はどう相続すればいいですか？
不動産相続では大きく分けて3つの分割方法があります：
1. 現物分割：アパートが複数ある場合、A棟を長男に、B棟を次男にというように現物をそのまま分ける方法。一番シンプルでわかりやすい。
2. 代償分割：相続財産の価値が均等にならない場合、その差額を現金で調整する方法。例えば、兄が不動産を相続し、妹には現金で相当額を渡すなど。
3. 共有分割：不動産を複数の相続人で共有する方法。登記上、持分を1/6などと記載する。将来的なトラブルの原因になりやすく、あまり推奨されない。
専門家としては、将来のトラブルを避けるため、現物分割が最もおすすめです。特に共有分割は、後々の売却や管理で意見が分かれるリスクが高いため注意が必要です。
Q. 相続で最も揉めるケースは？
再婚家庭での相続が特に揉めやすいです。前の配偶者との子供と再婚相手との間で関係がうまくいっていない場合、相続発生時に大きな争いが起きることがあります。
また、相続金額が大きくなくても十分争いは起こります。特に心配なのは、相続人のパートナー（配偶者など）が関与してくるケースです。例えば、妹さんの旦那さんが妹を通して意見してくるなど、直接の相続人ではない人が介入することで話がこじれることもあります。
Q. 遺言書を残しておくべき理由は？
遺言書があれば遺産分割協議が不要になり、スムーズな相続が可能です。ただし、遺言書だけでは相続人全員が納得しない場合もあります。特に何も遺産を受け取れない相続人にとっては不満が残りやすいものです。
そこでおすすめなのが、遺言書に加えて、なぜそのような遺産分割にしたのかを説明する手紙や動画を残しておくことです。動画は特に有効で、「認知症だったから無効」などの主張を防ぐ効果もあります。
例えば「長男にはこれまでたくさん支援してきたから、今回は妹に多く相続させる」といった理由を残しておくと、相続人の納得度が違ってきます。
Q. 相続対策として生前贈与と相続、どちらがお得ですか？
アパートなどの不動産は生前贈与も検討する価値があります。生前贈与は、贈与してから亡くなるまでの期間が長いほど効果が大きくなります。
一方、価値がなく維持費だけがかかる土地などは、相続前に売却することも選択肢です。相続後に発見された場合、所在地の特定だけでも大変な労力がかかることがあります。
相続対策はケースバイケースですが、いずれにしても生前に話し合いの機会を持ち、情報を共有しておくことが重要です。
※こちらは生成AIによるまとめ記事です。