マネー新常識
正しい住宅購入の4ステップ&資産価値の見極め方【江口亮介】
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2025年3月31日
三田友梨佳と後藤達也がタッグを組み投資だけでなく「教育資金」「老後資金」など日々の生活にまつわる正しいお金の知識を専門家が提唱する「新常識」を基に学んでいくトーク番組。今回は「住宅購入の新常識」としてTERASS代表の江口亮介氏が住宅購入の正しいプロセスなどを解説 ＜ゲスト＞ 江口亮介（後悔しない...
「高い物件でも後悔しない」住宅購入4ステップと不動産の資産価値を見極める極意
不動産購入を検討しているけれど、どうすれば後悔しない選択ができるのか。資産価値が下がりにくい物件の見極め方とは。TERASS代表の江口亮介氏が語る住宅購入の正しいプロセスと不動産戦略について、Q&A形式でまとめました。
Q: 正しい住宅購入のプロセスとは？
賃貸の延長線上で住宅購入を考えがちだが、それは大きな間違い。多くの人は物件を見てから考え始めるが、本来は以下の4ステップを順番に踏むべき。
1. なぜ家を買うのか考える
家は買わなくてもよい。賃貸でも十分な選択肢。自分が買おうと思う理由を言語化し、パートナーとすり合わせることが重要。子供の教育環境のため、資産を残したいため、庭が欲しいため、利便性のためなど、明確な理由を持つ。
2. 何年住む予定かを決める
一生住むのか、子供が小学校に行くまでの7年間なのか、成人するまでの20年間なのか。このプランによって購入すべき物件は大きく変わる。理由と居住期間を夫婦間でしっかり合意しておかないと、後々「何か高いな」「不安だ」と感じて購入を躊躇することになる。
3. 資金計画を立てる
借りるべき金額と借りられる金額は違う。年収の10倍借りられるが、5倍や6倍が適切な場合もある。ライフプランニングを行い、子供の人数や教育方針、自分の収入変化も計算して適切な予算を決める。
4. 条件の整理をした上で物件検討
購入理由を満たす物件を探すことが重要。庭が欲しいなら庭がある物件、資産を残したいなら資産性が高い物件を選ぶ。
Q: 資金計画はプロに頼むべき？自力で立てられる？
資金計画はライフプランナーやFP（ファイナンシャルプランナー）に相談するのが良い。ただし、以下の点に注意する：
- 忙しいプランナーを選ぶ
すぐに対応できる人はスキルが低い可能性が高い。予定調整が必要なほど忙しい人の方が信頼できる。
- お金に詳しい人を選ぶ
業界の平均年収の推移や教育費用などをすぐに答えられる人が理想的。
- 2回のアポイントメントを設ける人を選ぶ
初回相談ですぐにシミュレーションを作る人は質が低い。一度話を聞いた後、調査してシミュレーションを作ってくれる人が良い。
費用は、無料で対応する人もいれば、1時間2〜3万円程度かかる場合もある。数千万円の買い物に対して少額の投資と考えれば妥当な金額。
Q: 資産価値が下がりにくい不動産とは？
資産価値が下がりにくい物件の特徴は大きく3つある：
1. 将来売りやすい物件を選ぶ
住宅購入の最大のデメリットは流動性の低さ。売れる家を選んでおくことが重要。
2. 経年劣化しにくい物件を選ぶ
特にマンションは古くなるほど差が出る。「ヴィンテージマンション」と呼ばれる古くても価値が保たれる物件の特徴を知っておく。
3. 資産価値が高い統計的特徴をチェックする
以下のデータに基づいた特徴を持つ物件が資産価値が高い：
- 駅から近い物件：駅徒歩10分以内、特に一桁台（9分以内）が望ましい
- 大規模マンション：総戸数が多いほど資産価値が高い傾向
- 高層階：低層階よりも高層階の方が価値が保たれやすい
- 40〜50㎡または110㎡以上：中間サイズより、このサイズ帯の方が希少性があり価値が保たれる
- 北向き：意外だが、人気の南向きや東向きは初めから価格が高く、北向きの方が値上がり率が高い
Q: マンションが経年劣化しにくい特徴は？
マンションは古くなるほど差が出るため、以下の点を確認することが重要：
1. 将来の人口が維持されるエリアか
人口統計を確認し、人口が減少するエリアは避ける。世田谷区など人気エリアでも、一部では人口減少が予測されている場所がある。
2. 専有部の価値が高いか
- 眺望・日当たり・通風：特に「グリーンビュー」（部屋から緑が見える）物件は価値が高い
- 将来の間取り変更に対応しやすいか
3. 共用部の管理が良いか
- 生活利便性を高める修繕がされているか：古いマンションでも宅配ボックスの設置やセキュリティ向上など、時代に合わせた設備更新をしているマンションは価値が保たれる
Q: 資産価値が上がりそうなエリアはある？
再開発が進んでいるエリアは注目に値する：
- 品川：大規模再開発が進行中で、新築マンションも商業施設もホテルも建設中
- 神奈川・鷺沼：市役所移転の予定があり、市の中心地になることで価値上昇が見込まれる
- 福岡：「天神ビッグバン」と呼ばれる再開発で、建物の高さ制限緩和などが進行中
ただし、再開発は計画段階のものもあり、必ず実施されるとは限らないことには注意が必要。
Q: 今は不動産バブルではないか？購入すべき時期なのか？
5年前に比べれば今は買い時とは言えない。しかし、バブル期（住宅ローン金利8%、賃貸利回り2%でマイナス6%）と比較すると、現在（金利0.6〜1%、利回り3%でプラス2%以上）はまだバブルとは言えない状況。
ただし、物件価格が上がりすぎて賃料と釣り合わない物件は注意が必要。物件を買う目的が「値上がりを期待」だけであれば間違い。賃貸と比較してどうかという初心に立ち返って判断するべき。
Q: すでに購入した物件をより高く売却するコツは？
以下のポイントが重要：
- 今が高いからという理由だけで売るのは避ける（次に買う物件も高い）
- 複数の不動産会社に依頼して競わせる（2〜3社程度が適切）
- 同じマンション内の他の売り出し状況をチェックし、戦略的なタイミングで売り出す
Q: 住宅ローンは変動金利と固定金利どちらがいい？
人によって状況が異なるため、以下の2つの軸で考えるべき：
1. 自分の給料が上がる可能性
- 高い（利益率の高い会社、人材価値の高い事業）→変動金利OK
- 低い（固定費が高い業界、競争が激しい業界）→固定金利の検討を
2. 購入する物件の資産性
- 高い（都心部など）→変動金利または組み合わせ
- 低い（地方など）→固定金利で抑え目の予算で
最近は変動金利と固定金利を組み合わせる人も増えている。例えば半分ずつなど、手数料も大きな負担にはならない。
日本の不動産市場は三極化しており、都心が上昇、都市部周辺は横ばい、地方は下落傾向。自分の状況を見極めた上で判断することが重要。