マネー新常識
賃貸と購入にはそれぞれ強みと弱みがある【江口亮介】
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2025年3月24日
三田友梨佳と後藤達也がタッグを組み投資だけでなく「教育資金」「老後資金」など日々の生活にまつわる正しいお金の知識を専門家が提唱する「新常識」を基に学んでいくトーク番組。今回は「住宅購入の新常識」としてTERASS代表の江口亮介氏が高騰する住宅市場における賃貸・購入それぞれの強み・弱みを解説。 ＜ゲ...
「賃貸と購入、どっちが得？」不動産のプロが教える住宅購入の真実
人生で最も大きな買い物といわれる住宅。賃貸にするか購入するか、悩んでいる人も多いのではないだろうか。住宅購入は資産になるのか、それとも負債になるのか。今回はTERASS代表の江口亮介氏に住宅購入について詳しく聞いた。
Q: 江口さんが提唱する「賢い住宅購入こそ最も重要な資産形成」とはどういう意味ですか？
住宅購入は資産形成において重要な要素となります。ただし、何でも買えばいいというわけではありません。戦略的に良い物件を選べば将来的に資産になる可能性が高いのです。購入すべき人は購入すべき物件を適切に選ぶことが大切です。
私のメッセージとしては「住宅ローンを有利に組める人は資産性の高い物件を早く買った方がいい」ということです。逆に住宅ローンを組むのが厳しい人や、資産性の低い物件を検討している人は無理して買う必要はありません。
人生でもっともお金を使うのが住宅です。日本人の平均では生涯で約5000万円を住宅に使います。これほど大きな買い物なのに、意思決定するタイミングが非常に少ないのが特徴です。日本人は平均1.4回しか家を買わないため、少ない意思決定機会を的確に活用することが重要なのです。
Q: 賃貸と購入では最終的にどちらがお得なのでしょうか？
これは人によって正解が異なります。賃貸にも購入にもそれぞれ長所と短所があります。
賃貸の良い点は流動性が高いことです。契約期間が満了すれば比較的簡単に引っ越せます。一方で資産性はなく、毎月支払った家賃は戻ってきません。
購入の場合、デメリットは初期費用がかかることです。物件価格の6〜7%程度の費用が必要になります。また、流動性も賃貸に比べると低く、売却しようと思っても3ヶ月から半年ほどかかることがあります。しかし、資産性の高い物件を購入した場合、売却時に自分のお金が戻ってくる可能性があり、場合によっては利益が出ることもあります。
両者を比較する際に重要なのは、購入した場合に将来売却できることを考慮することです。賃貸は支払いが「かけ捨て」になりますが、購入の場合は資産価値が残る可能性があります。
Q: 賃貸と購入のコスト比較は具体的にどのように計算すればよいですか？
例として、次の3つのケースを考えてみましょう：
1. 賃料16万円の賃貸物件に住み続ける
2. 5000万円の中古マンションを購入する（月々の支払い16.5万円）
3. 4500万円の戸建てを購入する
このシミュレーションでは以下の条件を前提としています：
- 住宅ローンの金利は1%、35年固定
- 住宅ローン控除も適用
- 不動産の市場価値は一定ではなく、マンションは年間1%、戸建ては年間2%価値が減少
- 10年に一度、リフォーム費用も考慮
これらの条件でシミュレーションすると、賃貸と購入では購入した方が長期的には有利になるケースが多いことがわかります。例えば、5000万円のマンションを購入した場合、購入後7年目に累計の住居費が賃貸よりも少なくなり始め、40年後には約1000万円の差が出ます。
ただし、物件の価値下落率が大きい場合（年間3%以上）は、賃貸と購入の差はほとんどなくなります。そのため、資産価値が維持される物件を選ぶことが重要です。
Q: 資産価値が下がりにくい不動産とはどんな物件ですか？
資産価値が下がりにくい不動産には、いくつかの特徴があります。
まず、立地が良いことが最も重要です。同じ条件なら、一般的にマンションの方が戸建てよりも資産価値の下落率は低いです。マンションは建物と土地の価値がありますが、土地の価値は基本的にはなくならないため、良い立地であれば資産価値が維持されやすいのです。
また、中古マンションと新築マンションを比較すると、同じ立地なら築20年以上の中古マンションの方が今後の値下がり率は低くなる傾向があります。新築マンションは最初は「新しさ」で価値が高いですが、徐々に価格がこなれてきて、20年程度経過すると下落率が緩やかになります。
ただし、新築マンションの場合、人気の高い物件（抽選が行われるような物件）は将来的にも売却しやすいため、そういった物件を選ぶことも一つの戦略です。
さらに、流動性の高い物件を選ぶことも重要です。売りやすい物件であれば、ライフスタイルが変わっても住み替えることができます。
Q: 住宅ローンは早く返済した方がいいのでしょうか？
多くの人は住宅ローンをできるだけ早く返済したいと考えますが、実はそれが必ずしも経済的に合理的とは限りません。
現在の変動金利は非常に低く、0.6%程度で借りられることもあります。これは通常のローン（キャッシングやカードローンなど）に比べて非常に低い金利です。もし余剰資金があれば、住宅ローン返済に充てるよりも、NISAなどでの資産運用に回した方が利回りが高くなる可能性が高いのです。
例えば、NISAで年間5%の利回りが期待できるなら、0.6%の住宅ローンを繰り上げ返済するよりも、NISAで運用した方が経済的には有利になります。また、一度繰り上げ返済してしまうと、その資金は物件を売却しない限り戻ってきません。急な出費に対応しづらくなるというデメリットもあります。
ただし、金利環境が変わって住宅ローンの金利が上昇した場合や、他に良い運用先がない場合は、繰り上げ返済も選択肢として考えても良いでしょう。
Q: 住宅ローンはどれくらいまで借りても大丈夫ですか？
住宅ローンは最大で年収の10倍程度まで借りられることがありますが、いくら借りるべきかは人によって異なります。
年収が上がる見込みがある人は多く借りても良いかもしれませんが、子供が多い家庭や教育費にお金をかけたい家庭では、無理に多額のローンを組むと生活が苦しくなる可能性があります。
平均的には年収の7〜8倍程度のローンを組む人が多いですが、これが正解かどうかは個々の状況によります。子供の人数、教育方針、旅行や趣味にかける予算など、様々な要素を考慮して自分に合った住宅ローンの額を決めることが大切です。
きちんとした資金計画を立てないと、住宅ローンの返済だけで精一杯になり、子育てや生活に必要なお金が足りなくなるリスクがあります。特に金利上昇時には返済額が増える可能性もあるため、余裕をもった計画が必要です。
Q: 新築と中古、どちらを選ぶべきですか？
新築と中古、どちらが良いかは一概には言えませんが、いくつかの違いを理解しておくと良いでしょう。
新築マンションのメリットは、仲介手数料がかからないことです。これは開発業者から直接購入するためです。ただし、消費税は建物部分にかかります。
一方、中古物件の場合は仲介手数料がかかりますが、消費税はかかりません。
資産価値の観点からは、同じ立地なら築20年以上の中古マンションの方が今後の値下がり率は低くなる傾向があります。新築は最初の数年で価値が下がりやすいですが、中古は既にある程度価格が落ち着いているため、今後の下落幅は小さくなります。
ただし、新築マンションでも人気の高い物件（抽選が行われるような物件）は、将来的にも需要がある可能性が高く、売却しやすいというメリットがあります。
結局のところ、新築か中古かという二択よりも、立地や流動性、資産価値の維持など、物件の特性を重視して選ぶことが大切です。
Q: 住宅購入の初期費用はどれくらいかかりますか？
住宅購入の初期費用は物件価格の約7%程度と考えておくと良いでしょう。
主な内訳としては：
- 仲介手数料：物件価格の約3%（新築の場合は不要）
- 住宅ローン関連の手数料：約2%
- その他（火災保険料、不動産取得税、登記費用など）
例えば5000万円の物件であれば、仲介手数料だけで約150万円かかります。初期費用の合計は約350万円になる計算です。
ただし、新築物件の場合は仲介手数料がかからない代わりに、建物部分に消費税がかかります。物件によって土地と建物の比率が異なるため、具体的な金額は物件によって変わってきます。
住宅購入を検討する際は、必ず初期費用の見積もりを不動産会社からもらうようにしましょう。思わぬ費用が発生して予算オーバーになることを避けるためにも重要です。
Q: 住宅購入後のランニングコストはどれくらいですか？
マンションの場合、主なランニングコストには管理費、修繕積立金、固定資産税があります。これらは物件によって異なりますが、年間で46万円程度（月々約3.8万円）と見ておくと良いでしょう。
また、10年に一度程度のリフォーム費用も考慮する必要があります。シ
一般的には100万円程度を見込んでおくと良いでしょう。
これらのランニングコストは住宅ローンの返済額とは別にかかる費用なので、予算計画を立てる際に忘れないようにしましょう。