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2025年以降都心タワマンは危機？【大槻奈那】
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2024年11月28日
株・保険・住宅など資産運用にまつわるスキルセットを一流のプロの講義を受けて学ぶMONEY SKILL SETの応用編。今回はピクテ・ジャパン シニア・フェローで趣味が不動産投資という大槻奈那氏に2025年以降の住宅市場について聞く ＜ゲスト＞ 大槻奈那（ピクテ・ジャパン シニア・フェロー） htt...
2025年以降の都心タワマン価格はどうなる？投資家が注目するエリアや狙い目も解説
投資家たちがこぞって注目する不動産市場。特に都心のタワーマンションは近年高騰を続けていますが、その将来性はどうなのでしょうか？投資家として知られる大槻奈那氏が最新の不動産市場動向と今後の見通しについて語ります。「天気のいい日のタワマンは絶対ダメ」という意外なアドバイスや、今後注目すべきエリアなど、不動産投資の極意を紹介します。
Q. 最近の都心部タワーマンションの価格動向はどうなっていますか？
都心のタワーマンション、特に広めの物件の上昇率が非常に高くなっています。タワーマンションはテレビなどでステータスシンボルとして宣伝され、かつては税制メリットもあり、外国人投資家にも注目されてきました。その結果、現在の価格上昇は驚くべきものになっています。
バブル期と比較しても、当時の最高級マンションは数十億円単位でしたが、現在は「麻布台ヒルズ」のような物件では200億円とも言われています。大阪でも新築開発で車ごと上階に上がれる物件など、数十億円単位の物件が登場しています。これはバブル期を超える水準です。
中古でも100平米を超える10年弱の物件なら10億円を超える物件が出てきており、住宅ローンと自己資金を合わせてもなかなか手が届かないレベルになってきています。
Q. 都心5区の地価上昇率はどのようになっていますか？
都心5区の住宅地の上昇率を見ると、コロナ後に上昇率が高まっています。直近の2024年の上昇率は前年から大幅に上昇しており、ほぼ倍近くになっています。特に中央区は上昇率が飛び抜けており、これは「タワマン効果」と言えるでしょう。晴海フラッグのようなシンボル的な物件が多く建設されていることが要因です。
ただし、これは平均値であり、高級タワーマンション以外の物件ではそれほど上昇していない傾向があります。二極化が進んでいると言えるでしょう。
Q. タワーマンション購入で気をつけるべきポイントは何ですか？
タワーマンションの人気は当然のことですが、購入を検討する方に伝えたいのは「天気のいい日のタワーマンは絶対にダメ」ということです。晴れた日に見ると素晴らしすぎて、冷静な判断ができなくなります。日本、特に東京は天気の悪い日も多いので、雨の日にこそ内見に行くべきです。
また、新築のモデルルームも避けるべきです。イメージ先行で家具も小さめに配置されており、実際の広さと異なる印象を受けます。不動産は実需であっても投資的側面も考慮せざるを得ないので、将来の売却も視野に入れた冷静な判断が必要です。
Q. 不動産会社の選び方で重要なポイントは何ですか？
不動産会社選びは重要です。自分に合った担当者を見つけることが大切で、長いコミュニケーションを嫌がらないような不動産会社を選ぶべきです。効率的に稼ごうとするあまり、じっくり相談に乗ってくれない担当者も中にはいます。
王道は大手デベロッパー系の仲介会社でしょう。ノウハウが蓄積されているメリットがあります。ただし、例外として物件がそれほど大きくない場合は、中堅以下の会社に持っていくと仲介手数料の割引を交渉できる可能性があります。
信頼できる業者を見つけることが最も難しく、かつ最も大切なポイントです。担当者との相性や自分の物件・アプローチ方法に合うかどうかを重視しましょう。
Q. 住み替えを検討する際の戦略はどう考えるべきですか？
住み替えを考える際に最も気にしてはいけないのは「過去いくらだったのに」という考え方です。現在は物件価格が上がっているので、例えば中古を買う時に「新築時はこんなに安かったのに」と考えると、何も買えなくなってしまいます。
大切なのは「買いたい時が買い時」という考え方です。多くの人が何十件も物件を見て結局買えないというパターンに陥りがちです。見れば見るほど買えなくなってしまうのです。ある程度の基準を作って、自分の心に響くものがあったら、時期がどうであれ「買い」だと考えるべきです。不動産購入においては「パッション」が重要なのです。
Q. 不動産投資と株式投資の違いは何ですか？
不動産投資と有価証券投資は真逆の性質を持っています。有価証券投資はパッションを入れてはいけません。どんなに嫌いな銘柄でも、経営陣が巻き返しを図ることでV字回復することもあります。思い込みはバイアスになってしまいます。
一方、実需としての不動産購入ではパッションが重要です。不動産投資を好む女性が多い理由として、賃貸がうまくいかなかった場合でも「自分が住めばいい」という選択肢があることが挙げられます。有価証券投資ではそういった選択肢はありません。
初心者の投資家には、まず株式投資から始めることをお勧めします。値動きがはっきりしているので勉強になりますし、不動産は金額が大きいため、ある程度投資経験を積んでからのステップとして考えた方が良いでしょう。
Q. 現在注目している不動産エリアはありますか？
清澄白河は一時期から人気が続いています。また、虎ノ門ゲートウェイエリアも物件は少ないながら常に価格が上昇しています。不動産市場は株式市場ほど効率的ではなく、ニュースが出ても実際に物件ができて活性化してからさらに上がる傾向があるため、まだ上昇余地がある可能性があります。
安定的なエリアとしては西側、例えば自由が丘などの再開発が進む私鉄沿線が期待できるでしょう。再開発エリアはニュースになって価格が上がり、さらに実際に開発が進むとさらに上昇することが多いため、ニュースが出たからといって「もう遅い」と考える必要はありません。
今後は地盤が強い西側エリアに注目してみてはいかがでしょうか。
Q. 不動産市場をチェックするコツはありますか？
不動産は「生き物」のようなものです。常に変化しているので、定期的にチェックすることが大切です。不動産アプリなどを活用して、日頃から市場動向をウォッチしておくことをお勧めします。
物件によって価格動向は異なり、上がり続けているものもあれば停滞しているものもあります。エリアごとに細かく見ていくと、意外な動きをしていることもあります。株式と同様、何らかの理由で一時的に価格が下がったタイミングは狙い目になることもあります。
不動産市場の情報収集は継続的に行うことで、自分なりの感覚を養っていくことが重要です。