不動産 SKILL SET
絶対に損しない住宅ローンの借り方／年収別の最適予算／変動金利はメガバンクがお得？
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2025年9月11日
実家が大家業を営む三四郎・小宮が不動産をイチから学ぶ「不動産SkillSet」。今回のテーマは「住宅ローン」。後編では、住宅ローン攻略法を紹介する。 ＜出演者＞ 柴田阿弥｜MC 三四郎 小宮浩信｜実家が大家さん 塩澤崇｜住宅ローンアナリスト https://www.youtube.com/@mog...
住宅ローン攻略術：専門家が語る最適な選択とリスク回避
住宅ローンを組む際、多くの人が「どのタイプの金利を選べばいいのか」「いつが購入のベストタイミングか」と悩みます。住宅ローンアナリストの塩澤崇氏と公認会計士の千日太郎氏に、最適な住宅ローン選びとリスク回避について話を聞きました。
Q. 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？
住宅ローンの金利タイプには大きく分けて変動金利と固定金利がありますが、どちらを選ぶかについては専門家によって意見が分かれます。
塩澤氏によれば、変動金利は今後の金利上昇リスクを考慮しても、長期的にはメリットが大きいと言います。一方、千日氏は金利上昇局面では固定金利が安心だと主張しています。
両者が一致するのは、ローン期間を長くするという点です。千日氏は「住宅ローンは長ければ長いほど良い。50年借りられる人は30歳までです」と指摘します。最大50年のローンを組める時代ですが、この長期ローンは「持ち札」として考えるべきだといいます。必要に応じて短縮は可能ですが、途中で延長することは難しいためです。
Q. 金利上昇局面での住宅購入のタイミングは？
「いつ買うべきか」という問いに対し、塩澤氏は「買いたいのであれば今すぐ」と即答します。その理由として、家賃は「掛け捨てコスト」である一方、住宅ローンは「投資」だと考えられるからです。また、インフレにより貨幣価値が下がる中、物件価格、特に都心部の物件は上昇傾向にあると指摘します。
千日氏は年齢によって戦略が変わると主張します。「20代は力を貯めろ、40代からは撤退戦も」という考え方です。若い世代はこれから収入が増えていくため、より良い物件を購入できる可能性があります。一方で40代後半になると、借入可能額が減少していくため、撤退戦略も検討すべきだといいます。
Q. 住宅ローン破綻を防ぐためにできることは？
住宅ローン破綻のリスクは約0.1%と低いものの、破綻を防ぐためには以下のポイントに注意が必要です。
1. 年収倍率を意識する
塩澤氏によれば、住宅ローンの借入額は年収の5〜7倍が目安です。例えば年収300万円の人が7倍の2,100万円を借りると、各種経費を差し引いた手残りは月11万円ほどになります。これで生活費などをまかなえるかどうかを事前にシミュレーションしておくことが重要です。
2. 繰上返済は禁止
両専門家が一致して「繰上返済はしない方がいい」と主張しています。塩澤氏によれば「金利を節約したとしても高々25万円程度。一方、運用すると250万円という算になり、約10倍の差が出る」といいます。また、現金は「酸素」のようなもので、これがなくなると破産のリスクがあるため、余裕資金は手元に置いておくべきだと説明します。
3. 長期ローンを活用する
千日氏は「長期ローンは持ち札」という表現を使います。現在は最長50年のローンも組めますが、これを30代前半までに組んでおけば、その後の収入増加や貯蓄に応じて、より良い選択肢が増えていきます。
Q. 健康リスクへの対策は？
住宅ローンを組む際、見落としがちなのが健康リスクです。塩澤氏は「健康を害すると団体信用生命保険（団信）の審査に落ちてしまい、住宅ローンが借りられなくなる」と警告します。そのため、健康なうちに住宅ローンを組むことが重要です。
また、「がん団信」というオプションも検討の価値があります。これはがんと診断された場合に住宅ローンがチャラになるという保険で、特に49歳までの加入がお得だといいます。塩澤氏によれば、60歳時点のがん罹患率は1.24%で、この時点で2,000万円の住宅ローン残高があれば、保険金の期待値は約25万円になります。一方、住宅ローン金利は約14万円なので、保険料よりも保険金の期待値の方が高くなるという逆転現象が起きています。
Q. ペアローンのメリットとデメリットは？
ペアローン（夫婦で分けて住宅ローンを組むこと）については、専門家の意見が分かれます。
千日氏は「ペアローンは鎖」と表現し、夫婦それぞれが連帯保証をするため、「2人それぞれが1億円の責任を負っている状態」になると指摘します。また、離婚時の財産分与が複雑になるというデメリットもあります。
一方、塩澤氏は「ペアローンによって、より大きな物件を購入できる」というメリットを強調します。「不動産は高い物件ほど値上がりしやすい」ため、万が一離婚した場合でも、物件売却によって利益が出る可能性があると説明します。
Q. おすすめの住宅ローンは？
千日氏は、変動金利を選ぶならメガバンクがおすすめだと言います。その理由として、「メガバンクは預金という低金利な資金調達の幅を広く持っているため、金利上昇に対して体制が強い」と分析します。一方、固定金利ならフラット35が良いとのこと。国の子会社的な位置づけであるため、金利上昇への対応力が強く、現在は「非常にお得な状況」だといいます。
塩澤氏のサービスで行ったユーザーアンケートによると、PayPay銀行、SBI新生銀行、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行などのネット銀行の評価が高いそうです。特に団信や手続きの満足度で評価されているとのことです。
住宅ローン選びは、金利だけでなく自分の条件に合わせて自分軸で決めることが大切だと両専門家は強調しています。